احتمال اندک افت قیمت‌ مسکن

کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که عامل مهمی که می ‌تواند اثر افزایش نرخ دلار را خنثی کند، کاهش تقاضا است. یعنی هر چند فروشنده وجود دارد اما به دلیل کاهش قابل توجه قدرت خرید مردم، تقاضایی برای خرید مسکن وجود ندارد و عمده تقاضا و معاملات مسکن متوجه تهاتر برای تبدیل به احسن خانه موجود است و تقاضا خرید خانه اول به ندرت در بازار دیده می‌شود. تنها در این صورت است که ممکن است بازار مسکن با افت قیمت مواجه شود. عامل مهم بعدی، احیای احتمالی برجام و دستیابی به یک توافق پایدار میان ایران و کشورهای غربی است که می تواند بازارهای مختلف از جمله مسکن را دچار تعدیل قیمت کند.
دورنمای بازار مسکن به چه سمت و سویی می رود؟ ایا تحلیل هایی که درباره کاهش قیمت مسکن در دورنمای کوتاه مدت و میان مدت آینده می شود، منطقی است؟ بهترین راهبرد برای خانه دار کردن دهک های محروم و متوسط جامعه چه راهبردی است؟ اینها پرسش هایی هستند که این روزها در آستانه آغاز مذاکرات احتمالی میان ایران با کشورهای غربی بیشتر از هر زمان دیگری در محافل اقتصادی و رسانه ای مطرح می شوند. تجربه اما ثابت کرده که نرخ ها در بازارهای مختلف ایران معمولا در برابر کاهش قیمت مقاومت قابل توجهی از خود نمایان می کنند. به جز برخی برهه های خاص، نرخ ها در بازارهای ایران یا صعودی بوده یا اینکه در خوش بینانه ترین حالت در وضعیت با ثبات قرار داشته اند. تنها در موعد امضای برجام بود که نرخ ارز در بازارهای کشورمان ناگهان با افت قابل توجهی مواجه شد و از محدوده بالای ۴هزار تومانی به حدودا نصف کاهش یافت.
در باقی موارد حتی با وجود وادر آمدن تکانه های مثبت، کمتر شاهد آن بودیم که نرخ ارز و سایر نرخ ها با افت قیمت مواجه شوند. اما باید چرا چه عاملی باعث شده تا برخی تحلیلگران از افت قیمت در بازار مسکن صحبت کنند؟ آخرین اعداد و ارقام نرخ مسکن از سوی بانک مرکزی در تیرماه ۱۴۰۳ ثبت شده و بر اساس آن میانگین نرخ مسکن برای شهر تهران ۸۸.۵میلیون تومان درج شده است. در این زمان، نرخ دلار حول و حوش ۵۰هزار تومان بود؛ پس از این بازه زمانی اما نرح ارز حدود ۶۰درصد افزایش یافته و به بالای ۸۰هزار تومان رسیده است. اگر اصل همگرایی بازارها مد نظر قرار گیرد، تاثیر افزایش نرخ ارز در بازه زمانی مشخصی باید در سایر بازارها از جمله بازر مسکن نیز بروز و ظهور داشته باشد.

کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که عامل مهمی که می ‌تواند اثر افزایش نرخ دلار را خنثی کند، کاهش تقاضا است. یعنی هر چند فروشنده وجود دارد اما به دلیل کاهش قابل توجه قدرت خرید مردم، تقاضایی برای خرید مسکن وجود ندارد و عمده تقاضا و معاملات مسکن متوجه تهاتر برای تبدیل به احسن خانه موجود است و تقاضا خرید خانه اول به ندرت در بازار دیده می‌شود. تنها در این صورت است که ممکن است بازار مسکن با افت قیمت مواجه شود. عامل مهم بعدی، احیای احتمالی برجام و دستیابی به یک توافق پایدار میان ایران و کشورهای غربی است که می تواند بازارهای مختلف از جمله مسکن را دچار تعدیل قیمت کند.

افت قیمت های بازار مسکن بعید است
سعید لطفی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو با نقش جهان درباره برخی زمزمه ها درباره کاهش قیمت مسکن می گوید:« این نوع صحبتها ریشه در واقعیت ندارد؛ وقتی قیمت مسکن برای سازنده ها، متری A تومان می شود، هرگز حاضر نمی شود، قیمت واحد مسکونی خود را منفیA تومان بفروشد. البته طبیعی است در شرایط رکود بازار یک چنین مواردی مطرح شود، اما سازنده ها ملک خود را نگه می دارند تا با ایجاد رونق ملک خود را بفروشند. شاید برخی افراد به خاطر رکود معاملات و به خاطر نیاز به نقدینگی واحدهای خود را کمی پایین تر از نرخ های روتین بفروشند، اما اینها غالب بر بازار مسکن نیستند. این نوع صحبتها، باعث انحراف افکار عمومی و مشکلات تحلیل می شود.» لطفی در پاسخ به پرسش نقش جهان که آیا حوزه مسکن حباب قیمتی دارد و ممکن اسن این حباب بشکند؟ می گوید:« اتفاقا مسکن ذیل بازارهایی است که همراه با نرخ ارز افزایش قیمت نداشته است. سال گذشته ما مقداری افزایش قیمت مسکن را شاهد بودیم، اما اینکه آیا بازار مسکن حبابی داشته باشد، من چنین اعتقادی ندارم.البته بعید است که دوباره بازار مسکن با افزایش قیمت مواجه شود. امروز هم ارز با افزایش همراه بوده و هم نرخ تورم حداقل بالای ۳۰درصد است. این روند نرخ مسکن را برای سال اینده با رشد قابل توجه همراه می کند. اگر نرخ ارز به هر دلیلی از جمله توافق کاهش یابد، بازار مسکن برای مدتی گیج و گنگ می شود اما پس از مدتی راه خود را پیدا می کند. در بهترین حالت، بازار مسکن دوره ای از ثبات را پشت سر می گذارد. یعنی اگر نرخ ارز تعدیل شود، مذاکرات با غرب هم به نتیجه برسد و…بازار با ثبات بیشتری مواجه می شود. خود دولت در تابستان نرخ هر متر مربع مسکن در تهران را ۸۸میلیون تومان ثبت کرده، شما فکر می کنید با این اعلام نرخ مسکن پایین تر می آید؟ من اینطور فکر نمی کنم.»

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به پرسش دیگری در این خصوص که اگر دولت وعده اعطای زمین رایگان به دهک های محروم و متوسط را اچجرایی کند آیا ممکن است بازار مسکن تکانه نزولی قیمت را تجربه کند؟ می گوید:« ما سالهاست که این اگرها و شایدها و بایدها را می شنویم، اما اتفاقی در این بخش رخ نمی دهد. قرار بود بانک های کشور که یکی از عوامل گرانی مسکن هستند، ۲۰درصد از منابع خود را در قالب تسهیلات به نهضت ملی مسکن تزریق کنند. اما این سهم اعطا نشده است. باید از دولت پرسید، چرا بانک ها را مجبور به اجرای قانون نمی کند؟ چرا نهادهای نظارتی به این حوزه ورود نمی کنند و تکالیف بانک ها را یادآور نمی شوند. دولت و نهادهای نظارتی باید از خود کنش و واکنشی نشان دهد و بانک های متخلف را معرفی کند. چرا بانک ها باید تا این حد ملک و مسکن و زمین داشته باشند و آنها را عرضه نکنند. چرا برای این املاک مزایده گذاشته نمی شود؟ وقتی نهادهای نظارتی وظایف خود را انجام ندهند، مشاوران املاک به عنوان دیوار کوتاه به عنوان ریشه مشکلات حوزه مسکن معرفی می شوند.»

نسبت و تناسب مسکن با نرخ دلار
یکی از راهکارهای مهم برای به دست آوردن نسبت قیمت مسکن با نرخ دلار آن است که مسکن را با توجه به تحولات بازار ارز بررسی کنیم. علی صادفین تحلیلگر بازار مسکن درباره تحولات بازار مسکن به این نکته اشاره می کند:« مسکن یک کالای دلاری است. با اینکه غیر قابل بازرگانی است و صادرات و واردات مسکن نداریم اما مسکن در ایران رویکرد دلاری دارد. تا سال ۹۸ به طور میانگین یک قاعده هزار دلاری درباره مسکن وجود داشت. یعنی میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در متوسط شهر تهران هزار دلار بود. یعنی زیر هزار دلار فرصتی برای خرید مسکن بود و بالای آن گران محسوب می شد و به سرمایه گذارذن پیشنهاد نمی شد که مسکن بخرند. اگر یک قیمت میانگین در نظر گرفته شود حدود ۹۹۰دلار و هزار دلار یک شاخص مهم برای مسکن بود.»

صادفین در ادامه در خصوص چرایی افزایش قیمت مسکن طی سالهای اخیر می گوید:« طی چند سال اخیر اما این روند تغییر کرده است. به علت اینکه رشد قیمت تمام شده تولید وجود داشت، عرضه از مبدا یا بیس قیمت مسکن از سال ۹۸ بالاتر رفت. به نظر می رسد، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران بین ۱۲۰۰ تا ۱۲۵۰دلار شده است. این رشد قیمت به دلیل رشد قیمت تمام شده برآورد شده است.»
این تحلیلگر در پاسخ به این پرسش که آیا قیمت مسکن در ایران با حباب قیمتی مواجه است؟ می گوید:« برخلاف برخی اظهارنظرها معتقدم برخی مناطق در شهر تهران قطعا حباب قیمتی دارند. آیا میانگین نرخ مسکن در شهر تهران حباب دارد؟ امروز میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران، حدود ۸۸ میلیون تومان است، اگر این نرخ را در نرخ دلار بازار ازاد تقسیم کنیم به عددی حول و حوش ۱۳۵۰ دلار مر رسیم که از ۱۲۰۰ دلار بالاتر است. اگر این عدد را منبع تحلیل ها قرار دهیم یک حباب محدود در بازار مسکن قابل ردیابی است.

به قلم: زهرا سلیمانی