رهاشدگی نگران کننده بازار مسکن

اخیرا آمار تکان دهنده وزارت کار از رشد فقر مطلق مستاجران علام شد. اعداد و ارقامی که نشان می داد نرخ خانوارهای مستاجر درگیر فقر مطلق چه محدوده ای را شامل می شود و چه دامنه ای از ایرانیان درگیر فقر مطلق ناشی از نداشتن خانه هستند! نکته قابل توجه در گزارش اخیر آن است که این آمارها نه از سوی منتقدان و تحلیلگران بلکه از جانب تخصصی ترین مرجع حاکمیتی ارزیابی فقر، یعنی وزارت کار ارائه شده است.
اخیرا آمار تکان دهنده وزارت کار از رشد فقر مطلق مستاجران علام شد. اعداد و ارقامی که نشان می داد نرخ خانوارهای مستاجر درگیر فقر مطلق چه محدوده ای را شامل می شود و چه دامنه ای از ایرانیان درگیر فقر مطلق ناشی از نداشتن خانه هستند! نکته قابل توجه در گزارش اخیر آن است که این آمارها نه از سوی منتقدان و تحلیلگران بلکه از جانب تخصصی ترین مرجع حاکمیتی ارزیابی فقر، یعنی وزارت کار ارائه شده است.
مطابق گزارش های وزارت کار در حد فاصل سال‌های ۱۳۹۵تا ۱۴۰۱، تعداد خانوارهای مستأجر درگیر فقر در کشور رشدی ۴۸ درصدی داشته است.در سال ۱۴۰۱، بیش از یک میلیون خانوار مستأجر درگیر فقر در مناطق شهری (۸۲ درصد)، درآمدی کمتر از خط فقر داشته و ۲۳۳ هزار خانوار (۱۸ درصد) با اضافه شدن هزینه تأمین مسکن استیجاری به سبد هزینه آن‌ها، درگیر فقر شده‌اند. با توجه به اینکه تنها ۸ درصد از خانوارهای مستأجر درگیر فقر در روستاها سکونت دارند، فقر مستأجران را بیشتر می‌توان پدیده‌ای شهری دانست؛ وضعیت فقر و محرومیت مسکن در استان‌های مختلف نیز متفاوت است. در استان‌هایی چون البرز و قم، ۱۰۰ درصد مستأجران به دلیل درآمد نامکفی دچار فقر هستند، و در استان‌های کردستان و آذربایجان غربی نرخ فقر ناشی از هزینه‌های تأمین مسکن استیجاری بالاست (۴۶ و ۳۸ درصد). همچنین با وجود اسکان بیشترین تعداد خانوار مستأجر درگیر فقر در استان تهران، نرخ محرومیت مسکونی در این استان پایین و تنها ۵ درصد است. درحالی‌که این نرخ در استان‌هایی مانند سیستان و بلوچستان نزدیک به ۶۰ درصد است.
تجارت اما برای بررسی اعداد و ارقام دردناک این گزارش سراغ تحلیلگران حوزه مسکن رفته تا درباره چرایی گسترش فقر در میان جمعیت مستاجران تحقیق و بررسی کند. گودرزی با اشاره به یک عرف من درآوردی در این خصوص که ودیعه مستاجران را قرض الحسنه و قیمت ملک را جاری اعلام می کند، می گوید:« متاسفانه فقط در ایران است که به جای ودیعه خون بها می گیرند و نه وجه التزام.»

توهم اجاره نشینی و خوش نشینی
منصور غیبی تحلیلگر بازار مسکن در گفتگو با نقش جهان ضمن واکاوی چرایی افزایش فقر مطلق در جامعه مستاجران ایرانی می گوید:«طی سالهای اخیر هم شاهد افزایش جمعیت مستاجران و هم افزایش نرخ اجاره بها در کشور هستیم. این رشد فزاینده قمیتی باعث می شود یک نظام جاماندگی برای داشتن یک آپارتمان برای دهک های محروم و متوسط شکل بگیرد. طبیعتا با نرخ تورمی که تناسبی با سقف درآمدی مردم ندارد این عوامل دست به دست هم می دهند تا شاهد این نوع و این جنس از فقر مستاجران در جامعه باشیم. از سوی دیگر در حوزه اقتصاد مسکن، بحثی وجود دارد که ذیل عنوان «خانواده های بد مسکن» دسته بندی می شود. مطابق این گزاره، حتی برخی افراد که در ظاهر دارای مسکن هستند، بد مسکن هستند.»
غیبی ادامه می دهد:«داشتن مسکن صرفا به این معنا نیست که فرد سرپناه داشته باشد، بلکه دسترسی ها، امکانات، زیرساختها، بهره مندی از بیمارستان، امنیت محله ای، تفریحی، هویتی و…نیز در کنار داشتن سرپناه، معدلی می دهد که آیا فردی که سرپناهی دارد آیا از یک رفاه حداقلی هم برخوردار است یا اینکه در گروه «بدمسکن ها» قرار دارد. بنابراین علاوه بر مستاجران، فقر در لایه های مختلف بدمسکنی هم مشاهده می شود. البته طبیعی است که این فقر در مستاجران خود را بیشترین نمایان می کند.»
او ضمن تاکید بر اینکه آمارها و گزارش های میدانی گواه است که هر سال به خاطر افزایش نرخ مسکن و اجاره بها ، افراد بیشتری با فشارهای فزاینده فقر مواجه می شوند، می گوید:«این روند باعث افزایش تعداد مستاجران و بدمسکنی ها می شود، افراد ناچار می شوند لوکیشن مورد نظر خود را ترک کنند، از محیط های فرهنگی مورد نظر خود خارج شوند و راهی حاشیه شهرها شوند. فرزندان آنها ناچار به تغییر مدارسشان هستند و…تداوم این روند شکاف طبقاتی و فقر را در جامعه افزایش داده و باعث بروز آسیب های اجتماعی بسیاری می شود.»
غیبی در پاسخ به این پرسش نقش جهان که در دهه های گذشته از مَثَل هایی چون«اجاره و نشینی و خوش نشینی»استفاده می شد، چه شد که جامعه ایرانی، اجاره نشینی را مساوی فقر معنا می کند؟ می گوید:«یکی از شاخص های مهم جوامع توسعه گرا، افزایش نرخ اجاره نشینی است. وقتی جامعه ای در مسیر توسعه قرار می گیرد نیازمند نیروی کار، افراد موثر و دارای مهارت در حوزه تولید و فرهنگ و الگوی مناسب توسعه است. در دهه های گذشته یکی از دلایل اصلی مهاجرت افراد حتی در شهرهای صنعتی و مولد، بالا بودن نرخ اجاره نشینی بود. مثلا در دهه ۴۰ و ۵۰خورشیدی ارزیابی می شد اگر اراک، مستاجران زیادی دارد، تعداد زیادی مستاجر داشت، به عنوان یک شهر صنعتی با نظام تولیدی مطلوب معرفی می شد. اما امروز وضعیت معکوس شده است.»
او یادآور می شود:« از سوی دیگر، بالا بودن انتظارات تورمی در جامعه، مهر پایانی بر نظام اجاره نشینی و خوش نشینی زده است. بالا بودن انتظارات تورمی و نگرانی مردم از نوسانات شاخص ها و نگرانی مردم از افزایش بی حساب و کتاب قیمت ها و به تبع آن اولویت دادن به رفاه روزمره افراد، باعث شده تا در هر روز و هر ماه صاحبان خانه احساس کنند که باید قیمت بیشتری را درخواست کنند تا از جامعه عقب نمانند. در دهه های قبل که اجاره نشینی مساوی خوش نشینی بود، نه تورم به این اندازه بالا بود و نه سوداگری در بازارهای موازی به اندازه فعلی جریان داشت. امروز اما جامعه ایرانی احساس می کند اگر لحظه و آنی را از دست بدهد از معیشت عادی عقب می افتد.» این تحلیلگر اقتصادی خاطرنشان می کند:«این تغییر فاز باعث شده، دامنه وسیعی ایرانیان ذاتا فقیر و ضعیف شوند. از سوی دیگر نظام حکمرانی اقتصادی ایران نتوانسته وضعیت را بالانس کند و با توزیع ثروت کمکی به وضعیت معیشتی اقشار محروم و متوسط کند. رویکرد سیستم مدیریتی، برای حفاظت از مردم دادن وام ودیعه مسکن است. این سبدهای حمایتی به نظرم تحقیر جامعه است. مردمی که در گذشته باید وام می گرفتند و خانه می خریدند، امروز باید چند ضامن بیاورند و ۱۰ یا ۲۰۰میلیون وام بگیرند و در ازای سودهای نجومی یک سال زندگی خود را تداوم بخشند. این در حالی است که اگر ایران، مطابق ظرفیت هایش تولید ثروت می کرد، مردم بدون منت صاحب ملک می شدند. حتی افرادی که مسکن مهر و نهضت ملی مسکن و…دریافت کرده اند در ادامه ناچار شدند سهمیه خود را به سوداگران بفروشند.»
گودرزی خاطرنشان می کند:« از سوی دیگر حضور اتباع بیگانه در کشور باعث شده نظام عرضه و تقاضا در کشور دچار اخلال شود. ۷۰ تا ۷۵درصد جامعه مستاجران ایرانی با فقر مطلق دست به گریبانند. بخش اکثر درآمدهای خانواده های ایرانی باید صرف اجاره مسکن شود. موضوعی که با آبرو و اعتبار افراد مرتبط و نمی توان آنرا به تاخیر افکند.»
به جای اجاره بها ، خون بها دریافت می شود
مجید گودرزی دیگر کارشناس حوزه مسکن است که به این بحث ورود کرده و ضمن تاکید بر افزایش فقر در جامعه مستاجران ایرانی می گوید:« یکی از مشکلات موجود در ایران مساله قیمت گذاری در حوزه اجاره بها است. در ایران بر خلاف بسیاری از کشورهای جهان، دولتها اقدامی برای حمایت از اقشار محروم جامعه نکرده و بازار مسکن را به حال خود رها کرده اند. اخیرا تحقیقاتی درباره تاثیر رهاشدگی قیمت گذاری اجاره بها، روی کسب و کارها انجام داده ام، داده های مستند حاکی است دولت هیچ دفاعی از کسب و کارها در برابر مالکین انجام نمی دهد. به عبارت روشنتر، نیروی که هیچ نهاد و دستگاهی برای افزایش قیمت اجاره بها جلودار آن نیست، مالکان و موجران و سوداگران هستند. »
گودرزی در ادامه به معضل شکاف در دستمزدها و نرخ تورم اشاره کرده و می گوید:«از سوی دیگر طی سالهای با معضل کاهش شدید دستمزدها و کاهش قدرت خرید خانواده ها مواجه هستیم. روندی که شکافی را ایجاد کرده که باعث فقر روزافزودن خانواده های ایرانی شده است. همچنین با یک کلاهبرداری جمعی در حوزه تعیین اجاره بها مواجهیم. در یک عرف من درآوردی، ودیعه مستاجران را قرض الحسنه اعلام می کنند و قیمت ملک را جاری! متاسفانه فقط در ایران است که به جای ودیعه خون بها می گیرند و نه وجه التزام. به هر حال ودیعه یک وجه التزام است برای عدم پرداخت اجاره یا وارد آوردن خسارت به ملک. امروز شاهدیم که به صورت غیر منطقی این وجه التزام دریافت می شود. مطابق قانون این وجه باید حداکثر ۳برابر اجاره ماهیانه باشد که در ایران اینگونه نیست.»
این کارشناس حوزه مسکن یادآور می شود:« از سوی دیگر ما با یک پدیده غیر منطقی مواجهیم. نمی شود که ارزش زمانی ودیعه مستاجران صفر باشد. هر معامله ای باید تعادل و توزان داشته باشد. نمی شود یک سوی معامله را به صورت قرض الحسنه محاسبه کرد و طرف دیگر را جاری! بر اساس محاسبه ای که شخصا صورت داده ام، ۹۲ درصد قدرت خرید ودیعه مستاجران طی ۵سال گذشته از میان رفته است. این یک کلاهبرداری در روز روشن است. قانون باید جلوی این کلاهبرداری را بگیرد.»
گودرزی در پایان خاطرنشان می کند:«هجوم افاغنه و نیروهای خارجی تعادل در نظام عرضه و تقاضا را به هم زده است. مسکن مهری که قرار بود، کمبودهای عرضه مسکن را جبران کند، امروز به محل اسکان اتباع بیگانه و فقر بیشتر دهک های فقیرجامعه بدل شده است. امروز اتباع بیگانه این مسکن ها را پر کرده اند. بانک های ایرانی هم تعامل خوبی را مستاجران ایرانی نداشته اند. بانک ها وظایف خود را در ارائه تسهیلات مسکن را اجرایی نمی کنند. اگر هم وامی پرداخت شود، سودهای کلانی از مستاجران دریافت می شود و آنها را بیشتر بدهکار می کند. در واقع به نظر می رسید اقشار کمتر برخوردار ایرانی محکوک به مستاجری با اعمال شاقه اند.»

زهرا سلیمانی