امکان‌سنجی ساخت سالانه یک میلیون مسکن

«برنامه دولت در بخش مسکن، اجرای تکالیفی است که برنامه هفتم توسعه در نظر گرفته شده است.»این عبارتی است که وزیر راه و شهرسازی در نشست مطبوعاتی روز یکشنبه خود در گفتگو با رسانه های گروهی مطرح کرده است.
اظهاراتی که بیان کننده نقشه راه دولت برای بهبود شاخص های مسکن در افق پیش رو محسوب می شود و تصویری از ایده های احتمالی دولت در این حوزه نمایان می کند. اما تکالیفی که در برنامه هفتم توسعه کشور در حوزه مسکن برای وزارت راه و شهرسازی در نظر گرفته شده، شامل چه مواردی است؟ اهمیت یافتن پاسخی برای این پرسش است آن است که مشخص می کند دولت تا سال ۱۴۰۸ قرار است چه تعداد مسکن با چه کیفیتی در چه مناطقی ایجاد کند؟ مساله این لاست که دولت بر اساس برنامه توسعه هفتم، چند لایه متفاوت مرتبط با دهک های مختلف را هدف قرار داده است. آنچه در برنامه هفتم آمده، به ساخت مسکن در بخش‌های مختلف اشاره کرده که یک بخش از آن مسکن حمایتی است. بر اساس برنامه هفتم «باید سالی ۳۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی ساخته شود.»
در واقع دولت رویکردهای قبلی برای ساخت ۱میلیون واحد مسکونی در هر سال را کنار گذاشته و دورنمای ساخت ۳۰۰هزار واحد مسکونی در هر سال را استارت زده است. بر این اساس با فرض ساخت سالانه ۳۰۰هزار واحد مسکنوی دولت قرار است، طی ۵سال ۱میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکو.نی احداث کند. اما این اعداد و ارقام از ساخت مسکن مرتبط با مسکن حمایتی و مرتبط با دهک های کم برخوردار جامعه و خانه اولی هاست.
در برنامه هفتم توسعه سه هدف کلی برای بخش مسکن در نظر گرفته شده است. هدف اول مربوط به خانه ‌اولی‌ هایی است که ذیل اقشار محروم جامعه دسته بندی می شوند. مطابق ردیف های برنامه هفتم، دولت سالانه برای این اقشار باید ۳۰۰هزار واحد مسکونی بسازد. لایه بعدی مرتبط با مسکن در بطن برنامه هفتم، شاخص های مهم تری دارد. این بخش از برنامه توسعه هفتم بر این هدف متمرکز شده است که در بازه اجرای قانون(۱۴۰۴ تا پایان ۱۴۰۷، سالانه یک میلیون واحد مسکونی به طور عام ساخته شود. قدم سوم نیز به بافت فرسوده اختصاص دارد و آن‌طور که برنامه‌ریزی شده است باید در پایان پنج سال، سالانه ۱۰۰ هزار مسکن در محدوده‌ بافت های فرسوده آماده تحویل شود.

احداث شهرهای جدید در برنامه هفتم
برنامه هفتم توسعه با تمرکز بر توسعه اقتصادی و اجتماعی و اثرات متعددی از جمله رشد اقتصادی، بهبود زیرساخت‌ها، افزایش اشتغال، توسعه صنایع و خدمات، بهبود محیط زیست و افزایش کیفیت زندگی شهروندان همراه است. همچنین این برنامه به دستیابی به چشم‌انداز و اهداف برنامه‌های توسعه و تحقق انسجام فضایی سرزمین می‌پردازد و انرژی، زنجیره ارزش صنایع و مسکن از جمله موضوعات کلیدی برنامه هفتم توسعه از منظر سند ملی آمایش سرزمین است.
گام بلندی که دولت در بطن برنامه توسعه هفتم در حوزه مسکن بر خواهد داشت، مرتبط با احداث شهرهای جدید و گسترش سکونتگاه های ایمن است. به اعتقاد بسیاری از کارشناسان از جمله مسعود فراهانی تحلیلگر حوزه مسکن مرکز پژوهش های مجلس این بخش از برنامه ریزی های مسکنی، مهمترین تکلیف دولت در بطن برنامه توسعه ۵ساله هفتم است. در برنامه هفتم تکالیفی بر دوش وزارت راه و شهرسازی گذاشته شده که مهمترین بخش های آن کاهش زمان خانه دار شدن خانوراهای ایرانی، رشد حدودا ۱۰درصد فعالیت های مرتبط با صنعت ساخت و ساز ایران، کاهش ۲۰درصد بافت های فرسوده، حمایت از ساخت مسکن محرومان و ایجاد واحدهای مسکونی حمایتی با تکیه بر زمین های منفصل شهری و…شده است. پرسشی که با این توضیحات به ذهن خطور می کند آن است که دولت چگونه می تواند با رشد زمین های منفصل شهری به ایجاد مسکن برای دهک های کم برخوردار اقدام کند؟ برای اجرای این ایده وزارت راه و شهرسازی باید اقدام به گسترش شهرهای کشور کند. برای این منظور در برنامه هفتم، در هر سال رشد ۴درصدی شهرها در نظر گرفته شده است. بیت اله ستاریان در گفتگو با نقش جهان این رشد ۴درصدی را بسیار کلیدی ارزیابی کرده و می گوید:« معنای این ماده از برنامه هفتم این است که ظرف ۲۵سال، شهرهای کشورمان تقریبا دو برابر شرایط امروزشان شوند.

برنامه هفتم درباره مسکن چه می گوید
بررسی فصول و بخش های مختلف برنامه هفتم، گویای این واقعیت است که جایگاه مسکن در این برنامه مطابق سهم و اندازه مسکن در اقتصاد ایران نیست. به طور کلی در فصل هشتم برنامه هفتم توسعه به مسکن پرداخته شده است. فصل هشتم دارای ۱۵ ماده و سه تبصره است که بخشی از فصل مربوط به مسکن و بخشی مرتبط با مدیریت شهری است.
در ماده۱۱۰ تکالیفی به وزارت راه و شهرسازی جهت زمینه‌سازی و تسهیل دسترسی به مسکن مناسب به‌ویژه برای فاقدان مسکن محول شده است. در این ماده صرفا به فاقدان مسکن اشاره شده و اشاره‌ای به افراد بدمسکن نشده است این درحالی است که بخش قابل‌توجهی از مردم در سکونتگاهی استقرار دارند که از استانداردهای حداقلی محروم است. علاوه‌بر این در این بند تنها به تمهیدات تولید اشاره‌شده و ابعاد مختلف مسکن ازجمله تامین مسکن، نظام اجاره و مالیات مورداشاره واقع نشده است. همچنین در ماده ۱۱۱به وزارت راه و شهرسازی اجازه داده‌ می‌شود بخشی از اراضی تحت تملک و در اختیار خود را از طریق مزایده و رعایت تشریفات قانونی به سرمایه‌گذاران، توسعه‌گران و انبوه‌سازان واگذار کند. در این خصوص عرضه زمین ممکن است منجر به کاهش قیمت مسکن در بازار شود اما باید همزمان برنامه‌های مالیاتی نیز منطبق با زیست منطقه تهیه و اجرا شود. در ماده ۱۱۲ وزارت راه و شهرسازی مجاز است از طریق توافق با مالکین اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی با رعایت ماده (۸) قانون جهش تولید مسکن نسبت به تامین زمین برای اجرای طرح‌های حمایتی ساخت مسکن یا احداث شهرک‌‌های مسکونی توسط بخش خصوصی اقدام کند. این ماده ممکن است برای کلانشهرهایی مانند تهران، مشهد و قم به یک تهدید تبدیل شود چراکه بارگذاری‌های مسکونی در اراضی غیرمسکونی، بر تراکم و ازدحام این شهرها که درحال حاضر از تراکم بیش‌ از حد رنج می‌برند افزوده می‌شود و لذا بر مشکلات زیست‌محیطی، ترافیکی، اجتماعی و… در کلانشهرها می‌افزاید. علاوه‌بر آن احداث شهرک‌های مسکونی به بخش خصوصی سپرده‌شده، با توجه به اهمیت مشارکت‌پذیری مردم می‌توان از ظرفیت‌های تعاونی‌ها برای ساخت مسکن استفاده کرد. حضور سرمایه‌دارها و بخش خصوصی می‌تواند در میان‌مدت توازن قیمتی مسکن را بر هم بزند. در ماده ۱۱۶ وزارت راه و شهرسازی مجاز است برای تامین منابع نسبت به تهاتر اراضی در اختیار خود با پیمانکاران براساس قیمت کارشناسی روز اقدام کند. با توجه به اینکه بخش قابل‌توجهی از اراضی در اختیار وزارت راه و شهرسازی در حریم شهرها قرار دارد، از این ‌رو شاهد ارزش ‌افزوده اراضی متصل به محدوده شهری خواهیم بود که این اتفاق می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری به همراه داشته باشد.
درماده ۱۲۱ جهت تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی بافت‌‌های فرسوده، وزارت راه و شهرسازی مجاز است در فرآیند معاوضه کلید به کلید واحد‌‌های بافت فرسوده با واحد‌‌های نوساز یا اراضی تحت مالکیت خود در قیمت کارشناسی واحد‌‌های نوساز یا اراضی معوض مزبور، تا سقف چهل درصد تخفیف اعمال کند یا اراضی یا واحد‌‌های مسکونی واقع در بافت فرسوده را تا سقف ۴۰ درصد بیش از قیمت کارشناسی قیمت‌گذاری کند.در این ماده نوع مشارکت در نوسازی بافت‌های فرسوده معین نشده، یکی از چالش‌های اساسی در بافت‌های فرسوده تراکم جمعیتی است. بهتر بود در این قسمت بازه تراکمی نیز بیان می‌شد. در قسمتی بیان شده است واحد‌‌های مسکونی واقع در بافت فرسوده را تا سقف ۴۰ درصد بیش از قیمت کارشناسی قیمت‌گذاری کند. مبنای این سقف ۴۰ درصد مشخص نشده و اساسا قیمت‌گذاری و این نوع مداخله در بافت به این نحو مساله را حل نمی‌کند.